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长沙房地产现状分析

目前，中国正经历着新一轮银行业压力测试，测试的条件变量之一无疑是房地产价格的下跌。此前无论是官方还是非官方的测算，都淡化了房地产价格下跌对银行业的风险。举例而言，交通银行金融研究中心报告估计，小于30%的房价下跌对银行体系的不良贷款率将少有甚至不会有影响。即使跌幅高达40%到50%，银行体系的不良贷款率也只会增加3.8至5.6个百分点。

　　粗略分析，这一逻辑似乎很合理。但是，房地产信贷约占商业银行贷款总额的20%，若房地产价格出现大幅调整，许多房地产信贷将会出现违约。

　　房地产对投资的影响来自于房地产通常是银行贷款的抵押物。房屋抵押贷款占银行总信贷的比重超过40%。这意味着房价的任何大幅度回调，都将对银行持有的抵押物价值造成较大的负面影响。

　　房地产价格的下跌也会对消费造成负面影响。当储蓄者意识到他们的房产投资的价值大幅低于他们的预期时，较大的负财富效应将会显现。有估算表明，2012年上半年购房出于投资目的的比重高于50%。中国家庭财富的相当大一部分是以房产的形式存在。如果房价的跌幅真如交通银行的压力测试所预计的那样，出于家庭财富净值遭受负面冲击的考虑，家庭部门无疑将削减消费支出。

　　不过，上述所言并不是预测中国的房市即将崩溃。随着中国城镇化进程的推进和民众收入越来越高，有理由相信对新屋的潜在需求将保持强劲。由于房地产的需求支撑了各种行业，作为一种资产，房地产在信贷抵押和家庭投资中扮演了极其重要的角色。房地产价格的大幅下滑将导致投资和消费的萎缩，损害实体经济，并最终以引发更多违约的方式反馈到金融体系。

 

目录

摘要 1

Abstract 1

引言 3

第一章  长沙房市现状（政策） 3

  1.1不动产登记 3

第二章  长沙房市遇冷原因 4

  2.1租转售的房源增多 4

  2.2  1-4月成交量 4

第三章  控制长沙房市对策 5

  3.1政策措施 5

  3.2 经济适用房 5

  3.3 公务员小区及集资房的兴建 6

  3.4 二手房交易 6

第四章   结论 6

参考文献  7

附   录  7

致   谢  7

 

第四章 结论

如前所述，目前长沙房地产市场在总体上是良性的、健康的，不存在市场泡沫问题。因此，对于长沙房地产来说，这一轮的宏观调控对长沙整体市场不会造成很大的影响，反而将有利于长沙房地产市场的健康有序运行，有助于提前采取预防措施，避免出现国内一线城市曾发生过的房地产经济过热或过快的现象。长沙在落实新政过程中，对长沙住房状况以及住房消费求进行了详细的调研，将根据长沙目前住房结构及现实情况，制定适应长沙房地产市场的相关政策，从而避免一切。从消费市场来看，根据近期对长沙市名的问卷调查显示，房地产政策越来越受到购房者重视和关注，有意购房者选择在半年内购房的高达50%，“改善居住条件”和“买房结婚”是住宅需求的主要驱动力，“安全的”、“健康的”、“亲情的”、“宁静的”是他们对居住生活理念的主要表现，购房者选择“80-100㎡”和“100-120㎡”主流面积区间，其比例超过50%，大户型和中小户型分别约占四分之一强，2500—3100元/平方米成为主力单价区间。可见，长沙房地产市场处于相对理性和健康发展状态，消费者也持较积极的购买心理。总体上来说，新政的具体内容对长沙的购房者不会有太多制约影响。

从全国情况来看，长沙房地产业发展起点较低，现阶段房价仍处于中等偏低的水平。与沿海一些城市横向比较，长沙房地产业并不存在明显的泡沫，尤其是住宅 价格仍具备一定的涨幅空间。在今后比较长的一段时期内，长沙房价主流走势仍是持续上涨，但近期涨幅会比较大，中长期涨速则趋于缓和. 

总而言之，长沙房地产行业的品质越来越好，行业也越来越规范化，竞争也越来越激烈。从房价方面来说，长沙的市场还是一个很稳健的市场，以一个很健康的状态在稳步和持续前进。不管国家有什么样新政对长沙的影响都不是很大，长沙市场也没有因为某一新政出来后行业内出现大的波动。长沙以后房地产发展的趋势还是会以平稳的发展势头迈步向前。长沙之所以保持这样一个水平是跟老百姓的收入、工业水平等有紧密相关的。我们做的是市场经济就不能脱离市场，这是很客观的一个事实。