A房地产企业的税务筹划研究

摘要

20世纪80年代以来，我国房地产行业发展突飞猛进，逐步成为发展国民经济的基础产业和支柱产业。伴随着我国对房地产的的宏观调控的力度日益的增大，房地产企业自身的发展受到复杂多变的经济环境的制约。房地产企业具有开发周期长和业务复杂多变的特点，行业内竞争愈演愈烈，房地产企业从立项、建设、销售和使用环节涉及了十几个税种，税务成本占房地产企业总成本的比例超过两成。在这种情形下，合理合法的进行税务筹划成为每个房地产企业不得不考虑的重要问题，正因为房地产企业的业务和税种繁多，也为房地产企业进行税务筹划提供了更为广阔的空间，所以房地产企业积极主动的采取应对措施，对其生产经营的各个环节进行税务筹划，不仅能够降低房地产的税务成本，还能提高企业的经济效益，实现企业的长远发展。同时，对于国家来说，房地产企业加强税务筹划有利于减少偷税漏税的发生，能够促进税收体系的完善，房地产企业进行税收筹划还可以降低开发成本，进而可以降低房价，有利于国家实现宏观调控目标。

本文首先通过对国内外文献的研究，让大家对税务筹划有个初步了解，通过理论的分析研究，便于发现税务筹划的一般规律，奠定了理论基础；其次，详细的阐述了房地产企业经营的主要特征、税务筹划的主要特点、税务筹划的基本方法、税务筹划的原则；再次，本文选择A房地产企业的纳税筹划为研究对象，分析了A房地产企业的特点，对A房地产企业进行税务筹划进行了必要性和可行性分析，然后从土地购买环节、建设环节、交易和使用环节四个环节对A房地产企业涉及的主要税种进行详尽的分析探讨，根据国家税收的优惠政策和法律法规条文，对房地产经营的各个环节提出了税务筹划的设计方案；最后，对A房地产企业的税务筹划存在的问题进行分析，提出了解决方案，为房地产企业能够顺利进行税务筹划活动提供了很大的帮助。

关键词：房地产企业；财务管理；税务筹划

ABSTRACT

1980s, China's real estate industry has developed rapidly, and gradually become the basic industry and pillar industry in the development of the national economy. With the development of China's macro control of real estate is increasing, the development of real estate enterprises is restricted by the complex and changeable economic environment. Real estate enterprises have the characteristics of long development cycle and complicated business, and the competition in the industry is becoming more and more fierce, The real estate enterprises from the project, construction, sale and use of links involved a dozen taxes, Tax cost accounts for about 26% of the total cost of the real estate enterprises. In this case, Reasonable and legitimate tax planning has become an important issue for every real estate enterprise, Because of the business and tax of real estate enterprises is various, but also for the real estate business tax planning to provide a more broad space, So the real estate enterprises to actively take measures on the aspects of production management of tax planning，not only reduce the real estate tax cost, but also improve the economic efficiency of enterprises, achieve the long-term development of enterprises. At the same time, for countries, real estate enterprises strengthen is beneficial to reduce the occurrence of tax evasion, tax planning can promote the perfection of tax system. the real estate enterprise to carry on the tax planning can also reduce the cost of development, thus can reduce the prices, is conducive to the national macro-control objectives.

First of all, this article through to the domestic and foreign literature research, let everybody have a preliminary understanding to the tax planning, through the theoretical analysis research, is easy to discover the general rule of tax planning, laid the theoretical foundation; Secondly, it elaborates the main characteristics of the real estate business, the main characteristics of tax planning, the basic methods of tax planning, tax planning principles; Again, this article choose A real estate enterprise tax planning as the research object, analyses the characteristics of A real estate enterprise, A real estate enterprise tax planning for the necessity and feasibility analysis, from the construction of land purchase link, link the four stages, trading and use links to A real estate enterprise involves the detailed analysis, according to the national tax preferential policies and laws and regulations, tax planning are put forward for real estate management of each link of the design. Finally, A real estate enterprise tax planning analysis of existing problems, puts forward the solution, Providing some help for real estate enterprise tax planning.

KEY WORDS：The real estate enterprise; Financial Management;Tax planning

第1章绪论 1

1.1选题背景与研究意义 1

1.1.1选题背景 1

1.1.2研究意义 1

1.2研究思路和方法 2

1.2.1研究思路 2

1.2.2研究方法 3

1.3国内外研究文献综述 3

1.3.1国外研究文献综述 3

1.3.2国内研究文献综述 4

第2章房地产企业税务筹划的基本理论概述 6

2.1 房地产企业经营的主要特征 6

2.2 房地产企业税务筹划的主要特点 6

2.3 房地产企业税务筹划的基本方法 7

2.4 房地产税务筹划的原则 8

2.5房地产企业各经营环节涉及的主要税种概况 8

2.5.1房地产企业购买土地环节涉及的主要税种 8

2.5.2房地产企业建设环节涉及的主要税种 9

2.5.3房地产交易及使用环节涉及的税种 10

第3章 A房地产企业税务筹划应用 12

3.1 A房地产企业简介 12

3.2 A房地产企业税务筹划的必要性和可行性分析 13

3.2.1 A房地产开发企业的必要性分析 13

3.2.2 A房地产开发企业的可行性分析 14

3.3 A房地产企业购买土地环节涉及的主要税种的筹划 15

3.4 A房地产企业建设环节涉及的主要税种的筹划 15

3.5 A房地产交易及使用环节涉及的主要税种的筹划 17

3.5.1土地增值税筹划 17

3.5.2增值税及营业税的筹划 20

3.5.3企业所得税的筹划 22

第4章A房地产企业税务筹划存在的问题及应对策略 26

4.1 A房地产企业税务筹划中存在的问题 26

4.1.1不够重视企业的纳税筹划活动 26

4.1.2纳税筹划的水平不高 26

4.1.3业务复杂多变，筹划难度大 27

4.1.4纳税筹划中未考虑风险因素 27

4.2 A房地产企业税务筹划存在问题的应对策略 27

4.2.1重视企业的纳税筹划活动 27

4.2.2提高税务筹划的水平 28

4.2.3业务化繁为简，联合各部门共同筹划 28

4.2.4提高企业风险意识，加强风险管理 28

第5章结论与启示 29

5.1研究结论 29

5.2研究启示 29

参考文献 30

致谢 32

附录 33

附表1 37

附表2 40

附表3 42

附表4 44

附表5 47

第1章绪论

1.1选题背景与研究意义

1.1.1选题背景

20世纪80年代以来，中国的房地产行业呈现出跨越式发展态势，逐步发展成为国民经济的基础产业和支柱产业[1]。近几年随着国民经济的发展，房地产行业持续保持快速增长的态势，但是我国对房地产企业的宏观调控的紧缩力度在日益加大，房地产企业的发展受到了复杂多变的经济环境的严重影响。所以房地产企业开始对其生产经营的各个环节进行悉心筹划，尽量在日益激烈的市场竞争中节约开支，减少成本，提高企业的竞争力。

近年来，我国税收制度逐步完善，逐步走向法制化[2]。房地产企业的经营环节包括土地购买环节、建设环节、交易和使用环节，总共涉及了十几个税种[3]，在土地购买环节涉及了契税、耕地占用税和印花税等税种，在建设环节涉及了房产税、代扣建安营业税和城镇土地使用税等税种，在交易和使用环节涉及了增值税、企业所得税、个人所得税、车船税和附加税等税种 [4]。税款的缴纳在房地产开发企业的成本中占有相当大的比例，据统计，房地产企业的税务成本占房地产企业总成本的两成多，房地产行业日常经营管理的各个阶段都遍布着税务风险，加之很多财务人员的专业性不强，房地产企业缺乏灵活性抗风险能力差，灵活性差等，所以房地产企业进行税务筹划活动迫在眉睫。如果税收筹划做得好的话，既能够有效的规避税务风险又能够给企业减轻税负，尤其是房地产这种投资大、开发项目的销售额在亿元以上、缴纳税款很高的企业来说，经济效益会很明显。因此，以房地产企业的税收筹划作为研究对象是必要的，不仅现实性强大，而且实用性也特别强，本文也是以此作为出发点来进行选题的。

1.1.2研究意义

本文以房地产企业的税务筹划活动为研究对象，不仅具有很大的理论意义，同时还具有积极的现实意义。税务筹划一般是指纳税人合理利用税收法律法规的优惠政策，将房地产企业的税务成本降低，将税负比率降低到最小，实现企业的综合收益最大化的目标。企业财务管理的快速发展的动力来源于税务筹划，财务会计也与税务筹划密切相关，所以，企业的财务人员只有掌握好税务筹划知识的精髓才能制定合情合法的税务筹划方案。对于房地产企业来说，首先，进行税务筹划活动不仅可以降低企业的税务成本，还能促进企业利润最大化的实现[5]。房地产企业在进行一系列经济活动的过程中，将发生的所有税务成本用不同的方案核算出来，选择出最优方案，这必然可以使企业的纳税成本降低，有利于控制现金流量。其次，税务筹划活动可以使财务核算业务水平和经营管理能力提高。会计核算业务是税务筹划的基础，只有进行适当的会计处理，了解会计与税法的差异，税务筹划的方案才能得以实现。再次，税务筹划可以使企业的财务管理水平改善，同时提高企业的盈利能力[6]。

对于国家来说，第一，可以优化产业结构和企业的资本结构，鼓励企业将资金投资在国家需要的方向上。第二，有利于对国家的宏观经济政策的控制，有效地把经济效益、社会效益结合起来，可以促使国家税收政策和法规的不断完善，增加国家征税收入[7]。从企业的长远发展来看，房地产企业进行税务筹划可以降低开发成本，房价随之也会降低，有利于实现国家的宏观调控政策和目标 [8]。综合考虑以上方面，本篇文章通过结合房地产企业的运营特点和税收特征，有目的性地研究探索税务筹划的理论与方法，不但有企业的管理层合法开展税务筹划，降低纳税风险，而且有利于企业的日常经营活动的有序进行和持续稳定的发展。

1.2研究思路和方法

1.2.1研究思路

本文共分为五部分内容：

第一部分：绪论。本章首先介绍说明了全文的选题背景与研究意义，然后介绍说明了了研究思路和与研究方法，最后介绍说明了国内外学者对税务筹划的的研究现状。

第二部分：房地产企业税务筹划的基本理论概述。本章首先详细介绍了房地产企业经营的主要特征，然后介绍了房地产企业税务筹划的主要特点，最后对房地产企业的税务筹划的方法做了简单的分析介绍。

第三部分：A房地产企业税务筹划应用。本章首先简单地介绍了A房地产企业的特点和经营范围，对A房地产企业进行税务筹划活动做了必要性和可行性分析，然后分析了A房地产企业各个经营环节的税务筹划，最后提出了税务筹划的应对策略。

第四部分：A房地产企业税务筹划中存在的问题及应对策略。本章先对A房地产企业税务筹划中存在的问题进行探讨分析，然后提出了解决税务筹划存在问题的应对措施。

第五部分：结论与启示。本章为总结论述部分，通过前面分析的税务筹划的知识，得出了结论和启示。

1.2.2研究方法

首先，本文采用文献研究法，通过查阅国家税务局网站、大家网、注册会计师协会等相关网站，对国内外文献进行搜集分析，对税务筹划的研究现状了有了较深的了解，为本文的研究奠定了坚实的理论基础。

其次本文采用实地调研法，在研究本文的课题之前，首先通过对当地房地产进行了实地调研，与各个房地产企业的财务负责人进行了当面访谈和问卷调查，全面了解了与房地产企业有关的税务筹划方面的问题。

第三，本文综合运用了定性分析和定量分析的方法 [9]。本文先运用定性分析的方法分析了房地产行业的理论基础，归纳出企业的各个经营环节的税务特征和经营规则；然后通过运用定量分析寻求了企业各个经营阶段的税务筹划方法[10]，以A房地产企业作为案例，研究并且分析了A房地产企业的税务筹划活动。

结合案例分析比单纯的进行理论分析更加具有说服力，本文通过结合A房地产企业的具体事例，分析了A房地产企业各个业务环节的涉税情况，并通过具体数据分析了税务筹划给A房地产企业带来的经济效益，并提出了税务筹划的应对策略。

1.3国内外研究文献综述

1.3.1国外研究文献综述

早在二十世纪初，国外学者就开始对税务筹划进行研究，企业的税务筹划就得到了社会的关注和法律的认可，并且广泛应用到了社会实践中。W.B.梅格斯博士毕业于美国南加州大学，《会计学》是他著作的一部经典书籍，书中提出在一切税务活动发生之前[11]，有规划地事先安排好企业的经营或投资行为[12]，使企业所得税的缴纳尽量的减少，被称为税收筹划[13]。《税收经济学》一书是英国的S·詹姆士和C·布若斯共同著作的，提出了“税务筹划”也叫做避税，因为合法性是避税的主要特征 [14]。

N.J. 雅萨斯威是印度著名的税务专家，他创作的《个人投资与税收筹划》中指出“纳税人通过安排企业的财务活动，通过利用税收优惠政策，获得企业收益最大化”[15]称之为税收筹划。Kenneth J.K.和A.S.Douglas通过分别分析企业的财务决策和税务筹划，认为财务决策与税务筹划相关联[16]。Ahmed Riahi Belkaoui选取了多个典型的国家，论证分析了税收法律政策和税务筹划的关系，认为税收政策和税务筹划是相辅相成的[17]。David(2001)认为税务筹划是基于税收政策做出的，还可以对完善税收制度起到促进作用[18]。

1992年，斯科尔斯和沃尔夫森等人共同著作了《税收与企业战略》，书中提出了企业进行合法有效的税务筹划应当综合考虑投资和融资决策的影响，例如显隐性税收和交易双方的影响，书中详细研究分析了税务筹划对投资的影响 [19]。学者Lars Fallan深层次的研究了税务筹划的方法[20]。Fischer（2001）通过研究经济的影响因素包含税务筹划这一要素，分析通过税务筹划可以少缴纳税费，增强企业的经济效益，从而带动投资和经济的增长[21]。

萨缪尔森是美国著名的经济学家，他著作的《经济学》一书，书中指出：“通过合理合法的手段来少缴税款比恶意逃税更为重要，因为联邦会议通过的法律法规造成了许多收益不交税或者按照低税率交税。”[22]

随着人们对税务筹划的迫切需求，相关的理论也在逐步的丰富和完善，税务筹划即将进入繁荣时代。许多行业财务人员的素质有待提高，但是他们都积极聘请有丰富税务知识的专家帮助企业进行税务筹划，税务筹划已经发展成为一个成熟稳定的专业。

1.3.2国内研究文献综述

我国对于税务筹划的研究起步较晚，中国财经出版社在1994年出版的《税收筹划》是我国研究税务筹划的第一书，从此我国的税务筹划工作逐步开展起来。近年来，我国的GDP逐年升高，在经济发展飞速的大环境下，全国的企业纳税意识都在不断提高，管理层积极参与税务筹划的课题研究，以合法的方式减轻税负，为企业谋求更大的利润。

唐腾翔在1994年编著了《税务筹划》一书，书中最早对税务筹划的概念做出了解释 [23]。

《房地产开发企业理税顾问》是著名的税务专家黄偏明编著的，书中详细介绍分析了房地产开发企业需要缴纳的所有税种、税率和需要缴纳的税额。还对如何纳税申报、如何处理特殊事项的税务、如何办理享受优惠政策的手续做出了介绍。

张美中著作了《最优纳税方案选择—房地产开发企业》一书，重点突出介绍了房地产开发企业涉及的税种并且做出了实证分析，并且以此为依据，对增值税、企业所得税和土地增值税等税种的纳税筹划方案做出了选择，并通过案例给出了具体分析。

方正文编写的《房地产企业税务筹划研究》一书，则是设计和分析了不同的纳税筹划方案，提出了房地产企业在土地购买环节、建设环节、交易和使用环节的基本税务筹划方案。

目前阶段，我国税务筹划理论的发展和具体实践的运用还不是很成熟，理论体系不够完善，将税务筹划与实际经营战略相结合需要一定的时间。虽然我国对税务筹划的研究开始较晚，但是关于纳税筹划的理论研究取得了较大的成果。

第5章结论与启示

5.1研究结论

本文分别从理论和实践两个方面对房地产企业的税务筹划活动进行分析，然后选用A房地产企业作为研究对象，对A房地产企业的各个经营环节所涉及的税种，运用多种筹划方法进行了有效分析和筹划。A房地产企业涉税环节可分为购买土地环节、建设环节、交易和使用环节，税务筹划活动与以上四个环节的税率与税种存在着密切的联系。充分利用国家税收优惠政策采取合法有效的税务筹划方案时税务筹划切实可行的前提。

A房地产企业税务成本占企业总成本的比例较高，进行税务筹划成为管理层降低成本的首要考虑因素，可以利用国家的税收优惠政策和多种税率情况下尽量采用低税率等方法进行税务筹划。A房地产企业的各个经营环节涉及十几个税种，应纳税额大，这就使税务筹划方案制定的空间更为广阔，从而使税务筹划活动的进行具有可行性。在进行税务筹划的时候，应当从企业的全局考虑，不能因一个小税种的纳税额减少而导致整体的纳税额增加，要顾全大局，统筹安排。A房地产企业要从宏观和自身出发，严格控制税务风险，提前加以防范控制，对各个环节税务筹划过程中可能面临的税务风险要加以分析，并制定防范措施。

A房地产企业的税务筹划活动与国家税收制度、经济环境和整个房地产行业的特点都息息相关，加强财务人员对税收法律制度和财务会计制度的学习，提高对经济环境特点和房地产行业特点的认识，可以保证A房地产企业的税务筹划活动顺利进行。

5.2研究启示

本文从A房地产企业的土地购买环节、建设环节、交易和使用环节进行税务筹划，为房地产税务筹划活动的实践意义做出了贡献。但是由于本人学术理论不足，水平有限，未能在理论研究方面有所突破，仅是对一些相关理论的解释说明。本文所筹划的税种是具有代表性的税种，未能对所有税种进行全面的筹划分析。

A房地产企业的税务筹划活动还处于不成熟阶段，存在很多限制因素，财务人员应当在实际工作中发现问题，通过不断的学习探索，解决问题，使税务筹划的工作日渐完善，将A房地产企业的税务成本降低到最少，实现企业税后利益最大化的目标。

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