苏ICP备112451047180号-6
物业项目经理管理服务作业标准设计
摘 要
物业管理在我国是一个新兴的行业，其起源与发展历程基本上与经济改革同步，迄今已有20多年的历史。我国拥有数以亿计的物业基础，而且随着房地产业的迅速发展，物业的规模将越来越大，这为物业管理行业的持续发展提供了广阔的空间。
随着中国物业管理的不断发展，尤其是近几年来我国物业管理进入了一个快速发展时期，物业管理企业面临的竞争日趋激烈，而我国物业管理模式过于单一已成为制约我国物业管理行业发展的瓶颈，探索新的物业管理模式已成为物业管理行业的当务之急。物业管理企业在中国的起步较晚，人才相对匮乏，尤其是高素质的项目经理，更呈现严重的供不应求的状况，这种人才的相对匮乏不仅仅是数量的缺乏，而是从数量、素质、人员结构等多方面的欠缺。而同时，项目经理的技能水平又对整个物业管理项目的服务起到了转重要的作用，因此对大多数的物业管理企业来讲，项目经理的培养都是关系到公司战略发展和整个行业发展的重要工作。如果物业管理行业能提高项目经理的从业水平，将会使物业管理更上一层楼。
基于这样的思考，本毕业设计首先介绍了中国物业管理行业发展的背景和意义，然后通过对项目经理基础理论和方法的阐述，引出物业管理行业对项目经理高素质管理水平的需求。在此基础上，对项目经理管理在物业企业中的应用进行了论述和方案设计，得出项目经理服务作业标准导则是可以应用到物业管理行业中的。
通过本毕业设计的论证，发现只要在项目管理过程中，深入研究了物业项目经理在项目管理中运用先进科学的新型管理理论和方法，指导各项目物业管理工作的开展。并期望能在类似项目的物业管理中加以应用推广，对日益成熟的物业管理市场起到促进和推动作用。
关键词：标准作业；项目经理；物业管理；方案设计；实际应用
摘 要
物业管理在我国是一个新兴的行业，其起源与发展历程基本上与经济改革同步，迄今已有20多年的历史。我国拥有数以亿计的物业基础，而且随着房地产业的迅速发展，物业的规模将越来越大，这为物业管理行业的持续发展提供了广阔的空间。
随着中国物业管理的不断发展，尤其是近几年来我国物业管理进入了一个快速发展时期，物业管理企业面临的竞争日趋激烈，而我国物业管理模式过于单一已成为制约我国物业管理行业发展的瓶颈，探索新的物业管理模式已成为物业管理行业的当务之急。物业管理企业在中国的起步较晚，人才相对匮乏，尤其是高素质的项目经理，更呈现严重的供不应求的状况，这种人才的相对匮乏不仅仅是数量的缺乏，而是从数量、素质、人员结构等多方面的欠缺。而同时，项目经理的技能水平又对整个物业管理项目的服务起到了转重要的作用，因此对大多数的物业管理企业来讲，项目经理的培养都是关系到公司战略发展和整个行业发展的重要工作。如果物业管理行业能提高项目经理的从业水平，将会使物业管理更上一层楼。
基于这样的思考，本毕业设计首先介绍了中国物业管理行业发展的背景和意义，然后通过对项目经理基础理论和方法的阐述，引出物业管理行业对项目经理高素质管理水平的需求。在此基础上，对项目经理管理在物业企业中的应用进行了论述和方案设计，得出项目经理服务作业标准导则是可以应用到物业管理行业中的。
通过本毕业设计的论证，发现只要在项目管理过程中，深入研究了物业项目经理在项目管理中运用先进科学的新型管理理论和方法，指导各项目物业管理工作的开展。并期望能在类似项目的物业管理中加以应用推广，对日益成熟的物业管理市场起到促进和推动作用。
关键词：标准作业；项目经理；物业管理；方案设计；实际应用
目 录
摘 要 4
第一章 绪 论 5
1.1设计背景与意义 5
1.1.1设计背景 6
1.1.2设计意义 6
1.2设计的主要内容和创新点 7
1.2.1设计的主要内容 7
1.2.2 设计的创新点 7
1.3设计的不足之处 7
第二章 物业项目经理服务作业标准理论的构建 7
2.1 职能定位 7
2.2 组织构图 8
2.3项目经理的职业化 8
2.4项目经理主要职责 9
2.5项目经理主要权限 10
第三章 物业项目经理服务作业标准的设计与实现 10
3.1项目经理工作导图 10
3.2确定管理目标 11
3.2.1项目平衡计分卡 11
3.2.2外部目标 13
3.3分析客户需求 13
3.3.1项目分析 13
3.3.2客户分析 14
3.3.3变化分析 16
3.4制定方案、计划 16
3.4.1客户关系管理 16
3.4.2经营管理 17
3.4.3质量管理 18
3.4.4设施设备及建筑本体管理 18
3.4.5安全管理 19
3.4.6环境管理 20
3.4.7专项服务管理 20
3.4.8综合管理 20
3.5推动计划实施 21
3.5.1管理工具或方法 21
3.5.2工作指引表 21
3.5.3关注的数据信息（数据已目标责任书为准） 24
3.6评估与纠偏 24
3.6.1检查 24
3.6.2内部沟通 24
3.6.3各阶段回顾评估 25
第四章 总结与展望 26
4.1总结 26
4.2展望 26
致 谢 27
参 考 文 献 28
参 考 文 献
[1]刘国红.企业后勤服务外包研究[D].中国石油大学，2010.
[2]王立明，刘丽文.外包的起源、发展及研究现状综述[J].科学学与科学技术管理，2007.
[3]亚当ž斯密.国富论[M].唐日松等译.华夏出版社,2005.
[4]李昭赢.用经济学原理分析我国软件外包问题[J].企业导报，2010.
[5]史依丽.探讨优质市场-高端物业的管理[J].住宅与房地产物业管理,2004.
[6]杨卫东.物管企业科学管理的五大法则[J].住宅与房地产物业管理,2004.
[7]石正林.物业管理企业打造优秀品牌的几点认识[J].中国物业管理,2006.
[8]蔡诗.物业管理实物与操作[M].四川:西南财经大学出版社,2003.
[9]钟子洪.浅析物业管理健康发展的思想[J].现代物业,2007.
[10]张崇仁.后勤管理也是一门科学[J].管理世界，1996.
[11]陈岩.珠海发展会议经济的战略思考[J].商场现代化，2006.
[12]李昭赢.用经济学原理分析我国软件外包问题[J].企业导报,2010.
[13]史依丽.探讨优质市场-高端物业的管理[J].住宅与房地产.物业管理,2004.
[14]杨卫东.物管企业科学管理的五大法则[J].住宅与房地产物业管理,2004.
[15]石正林.物业管理企业打造优秀品牌的几点认识[J].中国物业管理,2006.
[16]小毛.德国会议业得成功经验与启示[J].中国商贸，2009.
[17]王敏杰.商务会议与活动管理实务[M].上海：上海交通大学出版社，2008.
[18]董傅年.社区坏境建设与管理[M].北京：高等交运出版社，2003.
[19]忘秀云.物业管理概论[M].北京：高等教育出版社，2003.
[20]孙兰，白丽华.物业管理实物与典型案例分析[M].北京：中国物资出版社，2002.
参 考 文 献
[1]刘国红.企业后勤服务外包研究[D].中国石油大学，2010.
[2]王立明，刘丽文.外包的起源、发展及研究现状综述[J].科学学与科学技术管理，2007.
[3]亚当ž斯密.国富论[M].唐日松等译.华夏出版社,2005.
[4]李昭赢.用经济学原理分析我国软件外包问题[J].企业导报，2010.
[5]史依丽.探讨优质市场-高端物业的管理[J].住宅与房地产物业管理,2004.
[6]杨卫东.物管企业科学管理的五大法则[J].住宅与房地产物业管理,2004.
[7]石正林.物业管理企业打造优秀品牌的几点认识[J].中国物业管理,2006.
[8]蔡诗.物业管理实物与操作[M].四川:西南财经大学出版社,2003.
[9]钟子洪.浅析物业管理健康发展的思想[J].现代物业,2007.
[10]张崇仁.后勤管理也是一门科学[J].管理世界，1996.
[11]陈岩.珠海发展会议经济的战略思考[J].商场现代化，2006.
[12]李昭赢.用经济学原理分析我国软件外包问题[J].企业导报,2010.
[13]史依丽.探讨优质市场-高端物业的管理[J].住宅与房地产.物业管理,2004.
[14]杨卫东.物管企业科学管理的五大法则[J].住宅与房地产物业管理,2004.
[15]石正林.物业管理企业打造优秀品牌的几点认识[J].中国物业管理,2006.
[16]小毛.德国会议业得成功经验与启示[J].中国商贸，2009.
[17]王敏杰.商务会议与活动管理实务[M].上海：上海交通大学出版社，2008.
[18]董傅年.社区坏境建设与管理[M].北京：高等交运出版社，2003.
[19]忘秀云.物业管理概论[M].北京：高等教育出版社，2003.
[20]孙兰，白丽华.物业管理实物与典型案例分析[M].北京：中国物资出版社，2002.