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永和家园二期房地产开发项目可行性研究报告

1引言

1.1研究背景

中国的房地产已伴随改革开放经历了30年的风雨历程，中国房地产始于1996年左右，1998年的“房改”，是中国步入房地产市场化的高速发展时期，稳步上升至2003年。而后房地产市场出现过热现象，2003-2007房地产市场处于调控、反调控和整体反思阶段。2008年爆发金融危机，我国房价收入比远远超出了“5”这一警戒线，房地产过剩与短缺现象并存，由于中国人多地少，经济发展、城市化进程、家庭规模化、超前消费意识等因素相互作用，使得房地产的需求膨胀，且具有刚性，不随价格的上涨而减弱，有些购买者处于投资或投机的心理，在房价高峰期蜂拥而上，导致房价进一步上涨，如此前仆后继，出现“羊群效应”，大量资金远远不断的涌入房地产行业，最终出现房地产“泡沫”[1]。尽管国家对房地产宏观调控付出了很多努力，但收效甚微。2010开始，金融危机的恐慌慢慢减弱，中国在“后危机时代”进一步开放市场，房地产行业慢慢回暖[2]。

随着我国国民经济的不断增长，房地产行业快速发展，城镇化进程加快，2013年城镇化发展速率达到57.13%，目前我国处于快速发展阶段，但由于土地资源有限，城镇化对房地产行业的促进作用减弱；由于房价的过快上涨透支了商品房的投资价值，使得房地产的投资属性减弱；因此，近年来房地产行业一直处于低迷期，去年，房地产行业企稳回升，整体处于初步复苏阶段。

保定市人民的生活水平日益提高，对住宅的要求也越来越高，舒适的户型、惬意的环境、清新的空气、便利的交通、良好的周边公共设施等是人们所期许的。开发商也努力满足人们日益提升的精神要求。房地产开发拥有较好的大环境，但在项目开发中也存在种种问题，处理不好就可能造成大的资源浪费，资金损失。如设计是否合理，进度安排是否得当，施工人员和管理人员的技能是否满足要求等，每一环节出现纰漏，都有可能造成工程停滞，最终成为“烂尾楼”。

房地产项目具有投资额巨大、项目建设周期长、不确定因素多等特征，其成功的关键取决于决策的正确与否。而决策的重要依据是可行性研究对项目进行科学的分析与预测后所得的结论，所以，房地产投资项目的可行性研究对房地产开发起到关键的作用。具体而言，可行性研究是投资决策的重要依据，也是项目审批和项目资金筹措的依据。在项目建设中，可行性研究报告又成为编制设计任务书所依赖的重要文件，及开发商与各方签订合同的指导框架。

1.2研究目的

为保证企业投资决策的科学性，有序性，优化性。通过对拟建项目进行可行性研究报告，对拟建项目的自然、社会、经济、技术等方面进行调研、分析、比较和预测建成后的经济效益，在此基础上，综合论证项目建设的必要性、财务的盈利性、经济的合理性、技术的先进性和适应性、建设条件的可能性和可行性。为项目的开发做好前期工作，有效地避免人力、财力、物力的浪费，进一步规避风险，获取和提高利润[3]。

1.3研究方法及技术路线

本次设计是对永和家园二期的房地产项目开发进行的可行性研究，通过对市场进行研究进一步对项目进行市场定位、价格定位，从经济效益、社会效益等方面判断项目的可行性。为公司的投资决策提供依据。具体来讲，本项目是从项目总论、项目的市场分析和营销战略、建设条件及厂址选择、建设规模及方案布置、项目施工进度安排、项目费用估算与资金筹措、财务分析与敏感性分析、社会效益分析、风险分析及应对措施、可行性研究结论与建议十个方面对项目进行分析和最终的可行性结论的确定。

本次设计对项目的市场分析和经济收益分析进行了重点研究，市场方面运用市场比较法对项目的价格进行定位，通过SWOT对项目情况进一步分析。经济效益方面通过差值法确定了项目的内部收益率，通过对项目价格的变更进行了单因素敏感性分析。此外，本次设计借助附表、附图更加清晰地反映了项目的实际情况。相关的财务表有销售收入表、开发成本估算表、开发费用估算表、开发期间税费估算表、总投资估算表、借款还本付息表、现金流量表、投资计划与资金筹措表、损益表、项目技术经济指标。附图有户型图、平面图、总平面图。

此次设计是大学四年所学知识与实际紧密结合的一次，使我们在实践中巩固所掌握的专业知识。学习更多的专业知识和技能，开阔视野，为走向社会，走入工作岗位打下坚实的基础。

此次设计的过程中，得到了武老师和同学的帮助支持，再次一并向他们表示衷心的感谢！

由于受自身能力的局限，此次设计可能存在一些纰漏，希望各位老师批评指正。

目录

1引言1

1.1研究背景 1

1.2研究目的 1

1.3研究方法及技术路线 2

2项目总论2

2.1项目基本情况 2

2.1.1项目的名称 2

2.1.2项目宗地位置 2

2.1.3承担可行性研究单位 2

2.1.4项目经济技术指标 3

2.2项目开发企业 3

2.3项目背景 3

2.3.1外部背景 4

2.3.2内部背景 5

2.4主要技术经济指标表 5

3项目市场分析和营销战略………………………………………………………….6

3.1市场概况和预测 6

3.1.1宏观房地产市场概况和预测 6

3.1.2保定市房地产市场概况和预测 8

3.1.3东湖商圈房地产市场概况及预测 9

3.2营销战略 10

3.2.1项目的SWOT分析 11

3.2.2项目的客户群分析 11

3.2.3项目的产品定位 13

3.2.4项目产品的价格定位 14

3.2.5项目的营销策划 15

4建设条件及厂址选择15

4.1建设条件 15

4.1.1地理位置 15

4.1.2地形地貌 16

4.1.3气候特点 16

4.1.4水电资源 16

4.2厂址选择 16

4.2.1地区选择 16

4.2.2场地选择 16

5建设规模及方案布置17

5.1建设规模 17

5.2方案布置 17

5.2.1建筑设计方案 17

5.2.2给排水设计方案 18

5.2.3电气工程设计方案 18

5.2.4智能化系统设计方案 18

6项目施工进度安排19

6.1工程项目管理 19

6.1.1项目建议书阶段 19

6.1.2可行性研究阶段 19

6.1.3设计工作阶段 19

6.1.4建设准备阶段 19

6.1.5工程施工阶段 20

6.1.6竣工验收交付使用阶段 20

6.2开发进度安排 20

6.2.1建设周期安排 20

6.2.2施工进度安排 20

6.2.3销售周期安排 20

7项目费用估算与资金筹措.21

7.1项目费用估算 21

7.2资金筹措 21

8财务分析与敏感性分析21

8.1财务评价. 21

8.1.1项目财务评价的依据 21

8.1.2项目财务评价的原则 21

8.1.3项目财务评价的前提假设 22

8.1.4项目财务评价的基本数据 22

8.2敏感性分析 22

8.3盈亏平衡分析 23

8.4清偿能力分析 24

9社会效益分析24

9.1社会影响效果分析 24

9.1.1 项目的社会影响 24

9.1.2 项目环境社会效益评价 25

9.2社会适应性分析 25

10风险分析及应对措施26

10.1政策方面 26

10.2市场风险 26

10.3经营风险 26

10.4金融风险 26

10.5技术和自然风险 27

11可行性研究结论与建议27

11.1结论 27

11.2建议 28

参考文献29

市场调查问卷.30

附表..32

附图43

谢辞53

11可行性研究结论与建议

11.1结论

本项目的建设不但可以有效改善保定市莲池区东湖商圈的居住条件，而且可以美化城市环境，加快现代化建设步伐；通过商品房市场流通，可以增加国家财政税收，保证建设资金步入良性循环；房地产业的开发建设，同时可以带动建筑、建材、运输、商业网点等诸多相关产业的进一步繁荣与发展。

 

 

本项目地理位置、环境条件优越，项目选址符合保定市城市建设发展总体规划，工程方案设计合理，投资估算切合实际，项目具有较低的经营风险，较好的经济效益和社会效益。

从经营风险上看，本项目属大面积、大规模开发，无拆迁负担，土地开发使用权取得的费用相对较低，且在开发运作过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，只需要在实施中辅以全过程的科学决策控制，应能稳获预期投资收益。因此次本项目开发经营风险较小。

从经纪效益上看，本项目在开发建设前进行了广泛的、深入的市场调研，了解客户的需求你，项目销售前景看好。并且本项目采取了提前预售、分期付款等措施，为东湖商圈的房地产经纪注入了新鲜的血液，有力的推动了项目所在区域的房地产经纪发展。

从社会效益上看，本项目建成后，可提供住宅1500套，将切实解决东湖商圈内职工的生活及居住问题，由于本小区注重环境营造和公共设施的建造，将成为东湖商圈内住宅的又一亮点。为本区人民提供优越的住宅环境，积极响应了本区的安居工程，使本区人民能够更好的生活和工作。社会效益及其可观。

因此，该项目建设是可行的。（项目的经济技术指标见附表L）

11.2建议

要强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以确保项目的按期完成。

1）在施工环节加强安全卫生教育，严格履行公司制定相关规程。

2）严格把控质量，要对公司进购材料进行严格审查，对劣质钢材、混凝土予以严重处罚。

3）公司人员要各司其职，规避各种可能遇到的风险。

4）要注意严格地按照既定方案去做每一件事，统一调配资金、物资和各项工作，特别要准备抗风险资金，不可挪用。

5）实行速度管理，加强项目的运作速度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折是的风险。

6）项目成本需合理控制，以保留市场波动时的降价空间。

 

参考文献

[1]吴玉珍.对于房地产泡沫经济的探讨[N].绍兴文理学院学报,2005-02(25).

[2]杨帆.李宏谨等泡沫经济理论与中国房地产市场[J].管理世界,2005,(6):64-75.

[3]刘志平.王学孝.房地产开发可行性研究的思考[J].中国房地产，2001，（9）33—35.

[4]李建飞.史晨.我国银行信贷对房地产价格波动的影响[J].上海财经大学学报，2005（4）：26-3.

[5]曹振良.高晓慧等.中国房地产发展和管理研究[M].北京：北京大学出版社2002:299-301.

[6]汤立.房地产项目目标市场定位研究[D].中南大学，2007.

[7]余源鹏.房地产项目可行性研究实操一本通.北京:机械工业出版社，2008.

[8]周京奎.房地产价格波动与投机行为[J].当代经济科学，2005（7）：19-24.

[9]徐霞.叶彩霞.建设项目可行性研究与申请报告案例与分析.北京:化学工业出版社，2008.

[10]丛培经.工程项目管理.北京:中国建筑工业出版社,2006.

[11]王华.建设项目评估.北京:北京大学出版社，2012.

[12]Xinhua Mu:Discuss the investment project feasibility study problem in the work and countermeasures [J].building economic strategy research,2009,p.35-36.

[13]Guangjun Ma:The discussing of investment project feasibility research work problem and mwasures.[J].Economic research guide,2009,p.132-133.

[14]王立国等.可行性研究与项目评估.大连:东北财经大学出版社,2001.