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地铁上盖物业设计管理浅说
1 项目的意义与特殊性
众所周知，轨道交通因为快速、安全、准时等特点，是城市中所有交通工具里面优势最多的。有众多先例，向世人展示了地铁对于其周围的房地产项目价值提升所发挥的重要作用。地铁所到之处城市交通得到缓解，土地增值、人口增加，居住、商业、文化等区域性功能迅速形成，在地铁沿线的相关站点进行集中物业开发将是对沿线地块的再一次整合，可以形成新的城市区域功能中心，调整城市的功能结构，增加城市活动的强度，带动区域经济的发展, 提高城市的活力。因此，在集约利用土地的前提下，地铁上盖便成为了现代化社会发展的一个趋势，其中包括沿线站点上盖、停车场上盖、车辆段上盖等。停车场、车辆段作为地铁线路的重要节点——解决轨道交通车辆检修和运营停放, 地处轨道交通线路两端,大多位于城郊结合部，占地规模较大，具有较大的物业开发潜力，因此停车场、车辆段上盖物业开发的规划、建设将是成为区域发展的引导者，成为紧邻区域的参照体，停车场、车辆段上盖物业将会有效促进沿线商业、酒店、写字楼的增值，吸引各种生活、商务、文化、娱乐等设施向站点周围集中，从而形成了轨道交通中的商圈经济的引擎。
随着国内各大城市轨道交通的建设, 进行不同形式、不同规模的地铁物业开发方兴未艾, 地铁停车场、车辆段物业开发, 是地铁全线物业开发的组成部分, 各地也在进行有益的探索和尝试。停车场、车辆段的物业开发涉及面广,投资庞大, 限制因素多, 操作复杂, 如何将有限的土地取得最大化的使用价值,进行符合各地特点的物业开发方式, 即有效利用宝贵的土地资源, 又能满足城市规划发展的需要, 是停车场、车辆段上盖物业需要重点研究的课题。
2 设计管理阶段划分与工作重点
根据不同的设计阶段，停车场、车辆段上盖物业设计管理可以从可行性研究、概念方案设计、建筑方案设计、扩初设计、施工图设计进行管理。
概念方案设计阶段，从城市规划角度，站在区域发展的角度上，对停车场、车辆段上盖物业进行概念方案设计，重点解决停车场、车辆段上盖物业与周边区域发展的衔接，交通流线的设计与空间组织。交通流线是交通建筑的核心问题，上盖物业交通组织的设计目标是结合地铁建设，将人行流线合理组织，引入大型公共建筑物内部，同时通过各层次系统连接，将地铁人流自然便捷地引向区域纵深；在地铁与其他公交接驳方面，宜将公交接驳站点和地铁出入口密切联系。以上方面的交通组织独特性的实际效果表现在与其他物业开发项目不同的人流秩序、空间秩序及环境处理上。上盖物业功能及交通组织的合理程度，反映了建筑物在经济、文化、城市环境等方面价值体现的合理程度。上盖物业的空间组织形式主要体现在如下两个方面：①综合。所谓综合就是将各种功能建筑及设施集中在一起，把步行街转入室内，把自然环境引入室内。为人们创造一种安全、舒适、方便的活动空间。②连接。所谓连接就是建设这个地区的地下、地面及地上二层三个层次交通系统、贯通各建筑物的公共空间，并与街道、地铁站、停车空间以及建筑物内部交通系统有机联系，组成一个完整、连续的通道体系，保证了区域运动的有序性。这样扩大了行人活动的空间容量，并能创造出新的商业黄金层，扩大营业容量，获得尽可能大的营业效益。创造出以“人”为主导的、一切为“人”服务的城市空间的过程。
建筑方案设计阶段，重点阶段停车场、车辆段工艺布置的调整，以适合物业开发需求，同时进一步明确物业类型、位置区域与配比，例如对住宅的面积、户型等能提出明确的需求，另一方面，重点研究消防问题以通过消防报审。当然，环评、交评也需同步开展，为整个项目的规划报审打下良好的基础。
扩初和施工图阶段，重点解决设计中碰到的问题，处理好物业开发与车辆段建设的关系。
3 适应项目的管理措施
建立项目管理组，加大项目全面规范化管理力度，为适应项目设计管理要求，我公司成立了跨部门的项目管理组，与设计单位之间实现了有效的衔接。
以计划与周报、月报实时控制项目设计进度，在每阶段设计前，先预计制定设计图纸的内容组成、图纸量、人工时计划。我们在计划中既有时间要求也有详细的工序作业内容，有具体的人员安排，也有工时控制。
采用“滚动式问题清单”跟踪解决设计问题随着设计工作的不断展开深入，来自各方面需要解决的问题越来越多，有些属于长期条件不成熟而导致后续工作不能进行的，有些属于对执行什么规范有疑义的，有设计审查中各方提出的各类意见需要解释的等。对于这些问题，在量小的时候不是问题，但在数量很多时，就很容易理不清。为了保证准确的反映某一时段内存在的问题设计了“滚动式问题清单”，把所有问题按产生的原因、问题的提出方、完成条件和进间等等清楚填写进问题清单里面。如果当期问题未得到解决，则这个问题仍需滚动到下一期问题清单中，同时备注最新的处理信息，一直到问题全部得以解决，在外方及我方均可实时动态地了解到每一个问题的当前处理情况和结果，这样做不仅可以起到不遗漏问题的作用，也可以起到督促负责解决问题的方面及时回复清单中列出的问题，提高了工作效率。
增加设计分阶段中间审查，加大了质量与进度控制力度为了保证项目设计按期保质完成，要求各专业设计方案的确定、计算、图稿等阶段以及初步设计与施工图设计开始后，大约在30%工作阶段，60%、90%阶段均进行中间审查，审查的目的是为了提前发现问题，留足解决这些问题的时间。增加设计中间审查使我方有充分时间来修改设计，避免了如采用“设计完成后最后一次审查”的模式发现了问题却没时间修改的问题。采用分阶段审查，一是控制了进度，使我们知道还有多少工作要做，二是控制了质量，使我们知道了当前的工作还有什么不足之处。中间审查确实有效地加大了质量与进度的控制的力度。
结论
在地铁停车场、车辆段上盖物业开发的设计管理中，以下几个方面是值得总结的，它可以使以后我们的地铁停车场、车辆段上盖物业开发项目设计少走弯路。
（1）停车场、车辆段的上盖物业开发是结合地铁基础设施建设同步设计的, 在前期设计以及后期施工需要有经济可行性与可实施性，那么设计管理工作全过程需选择合适的设计管理模式与设计管理制度。
（2）设计管理不仅仅是管理，它是一种比较偏重于技术管理这一层面，上盖物业开发其规模较大、系统复杂、涉及专业对接较多、参与专业设计单位较多，作为设计管理者不仅需要有较强的协调能力，还要有较强的专业技术管理能力。
（3）设计合同的管理就是的重点是界面要清楚、要求要明确。因为做设计管理就是做项目管理，做管理就要把界面界定清楚，而且要减少界面。界面越多管理量越大，出错的可能性越多，风险也越大。同事还要对合同进行跟踪、清理、变更等动态管理。
（4）大型基础设施项目建设我们一般采取小业主大管理，因此设计单位的选定则对于后期实施管理的困难度有很大关系，在无锡地铁上盖物业设计中，由于项目本身的复杂性，我们通常选择一个综合能力比较强的设计单位，一来减轻业主方的管理工作，二来保证设计质量、设计进度。
（5）设计管理过程中须重视设计项目的中间过程审查。中间过程审查能够使整个项目进度和质量控制更加精准，对项目管理有独特的支撑作用。
（6）在相对复杂的项目设计管理中，会产生大量的待解决问题。采用“滚动式问题清单”来跟踪问题能帮助管理人员对遗留问题了如指掌。
（7）外方最重视合同和书面上写明的问题，任何一项工作或问题都要经过书面确认。
（8）需要设定文件管理的统一接口，才能更好地保证资料的有效、有序的控制。
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