苏ICP备112451047180号-6
一、毕业设计（论文）的目的与要求
本毕业设计是关于房地产开发项目的可行性研究，通过设计，主要是使学生系统熟悉和掌握房地产开发项目可行性研究的内容体系、操作程序、方法和技能等，培养学生具有综合运用所学的有关理论知识去独立分析、解决实际问题的能力，为其今后从事有关实际工作打下良好基础。
本设计是真实课题，涉及面广、难度较大，每位学生应本着实事求是的态度，注重理论与实践相结合，积极主动地进行调查、预测、计算、分析和论证；设计成果应体系完整、结构严谨、层次分明，观点概念表达准确、清晰，资料数据真实可靠、选用合适，方案设计切实可行、特色突出，各类计划安排合理，计算方法应用得当、结果正确，分析论证充分、有理，格式、图表和写作规范、统一。
二、项目基本资料
包括拟建项目名称、项目地址、项目规划资料等。（目标地块位置示意图、目标地块规划位置图）
参考地块概况：
（9块）保定市2016年土地市场成交http://bd.focus.cn/zhuanti16/2016tudishichang/
编号2016-027号地块http://www.toutiao.com/a6312303715672752386/
http://www.mlr.gov.cn/tdsc/land/crgg/zzyd/201606/t20160630_5913409.htm
包括拟建项目名称、项目地址、项目规划资料等。（目标地块位置示意图、目标地块规划位置图）
参考地块概况：
1、编号2015-043号地块
底价：39374万元 成交价：39377万元 每亩单价：342.49万元
预测项目：未来花郡二期
位置：复兴东路南、东三环西
面积：76647平方米（114.97亩） 土地用途：居住
容积率：≥1.0≤2.8 建筑密度：≤20% 绿地率：≥30％
出让年限：住宅70年 商服40年 保证金(万元)：39300
2、编号2015-046号地块
底价：8544万元 成交价：8545万元 每亩单价：310.16万元
预测项目：荣联天下城(资料 论坛 图库 )
位置：恒祥北大街东700米、北二环路北780米
面积：18372平方米（27.55亩） 土地用途：居住
容积率：>1.0 ≤2.8 建筑密度：≤20% 绿地率：≥30％
出让年限：住宅70年 商服40年 保证金（万元）：8500
3、编号2015-047号地块
底价：11753万元 成交价：11755万元 每亩单价约为：310.07万元
预测项目：荣联天下城
位置：金专路南、恒祥北大街东300米
面积：25274平方米（37.91亩） 土地用途：居住
容积率：>1.0 ≤2.8 建筑密度：≤20% 绿地率：≥30％
出让年限：住宅70年 商服40年 保证金（万元）：11700
4、编号2015-037号地块
底价：19968万元 成交价：19971万元 每亩单价约为：320.04万元
预测项目：盛和嘉园(资料 论坛 图库 )三期
位置：瑞祥大街西、徐庄路北
面积：41603平方米（62.40亩） 土地用途：居住
容积率：>1.0 ≤3.1 建筑密度：≤20% 绿地率：≥30％
出让年限：住宅70年 商服40年 保证金（万元）：19900
5、编号2015-038号地块
底价：17588万元 成交价：17591万元 每亩单价约为：320.08万元
预测项目：盛和嘉园
位置：瑞祥大街西、徐庄路南
面积：36638平方米（54.95亩） 土地用途：居住
容积率：>1.0 ≤3.1 建筑密度：≤20% 绿地率：≥30％
出让年限：住宅70年 商服40年 保证金（万元）：17500
6、编号：2015-039号地块
底价：20451万元 成交价：20456万元 高于底价5万元成交 每亩单价：260.64万元/亩
位置：植物园北、瑞祥大街西
面积 ：52323㎡（78.4845亩） 土地用途：居住
容积率：>1.0≤1.5
建筑密度：≤28% 绿化率：≥30％
出让年限：住宅70年 商服40年 保证金(万元)：20400万元
7、编号：2015-040号地块
底价：9864万元 成交价：9867万元 高于底价5万元成交 每亩单价：310.21万元/亩
位置：红阳大街东侧、东风路南侧
面积 ：21205㎡（31.8075亩） 土地用途：居住
容积率：>1.0<2.8
建筑密度：≤25% 绿化率：≥30％
出让年限：住宅70年 商服40年 保证金(万元)：9800万元
8、编号：2015-027号
底价：15718万元 成交价：15721万元 每亩单价：280.817万元
位置：裕华路南、玉兰大街东
面积：37262平方米（55.89亩） 土地用途：居住
建筑密度：≤25% 绿地率：≥30％
出让年限：住宅70年 商服40年 保证金(万元)：15700
9、编号2015-028号地块
底价：11300万元 成交价：11301万元 每亩单价：376.66万元
位置：裕华路南，玉兰大街东
面积： 20002 ㎡（30.003亩） 土地用途：商服
容积率： ≤2.0 建筑密度：≤25% 绿地率：≥30％
出让年限：商服40年 保证金(万元)：11300
10、编号2015-035号地块
底价：24629万元 成交价：24631万元 高于底价2万元成交 每亩单价：251.44万元/亩
位置：富昌路北、富江路西、保满铁路东
面积 ：58643㎡（97.96亩） 土地用途：居住
容积率：>1.0≤3.5 建筑密度：≤20% 绿化率：≥30％
出让年限：住宅70年 商服40年 保证金(万元)：24
例：哈喽城住宅小区为实际在建项目，现假定其处于可研阶段，需根据给定的工程基本概况对其作出较详尽的可研报告。
该项目位于新市区天威西路西二环以西200米路南（秀兰庄园对面）
项目配套学校：保定实验小学天威分校、江城小学、中华武术馆、育德中学、大风车幼儿园天威分园、保定职业技术学院
商场：保百购物家园、新世纪购物广场
餐饮：秀兰饭店、上院8号、金筷子、捞悦
医院：恒兴肿瘤医院
公园：农业生态园
拟开发的项目内配备7000平方米大型购物商城、文体休闲功能会所、欧陆风情商街、270米景观大道、双语幼儿园等综合配套，全面构建一座城中之城。
交通状况
公交：106路公交车秀兰庄园站下车即到 ； 驾车：天威西路西二环以西200米路南，秀兰庄园对面
建材装修
结构：剪力墙
外墙：质感涂料
内墙：毛坏
电梯：森赫
供水：保定市供水公司
供电：满城县供电局
供气：保定新奥燃气公司
采暖：东区是市政管网集中供热，西区待定
门窗：美心防盗门 塑钢窗
楼层状况
哈罗城共有15栋20-33层高层。
车位信息
停车位:1:0.7
（以上信息都是哈罗城目前的情况，可根据自己的可研报告自定）
项目简介
哈罗城傲踞保定西部新城规划要地，保定市重点规划RBD（商务休闲区）区域，鼎立天威西路与生力街交汇处，300亩浩阔占地面积，总建筑面积约60万平米，城市首席大盘拔地而起。依托众多市政规划重点工程项目，区域前景不断攀升，新区价值逐日展现。
占地面积:200000平方米
建筑面积:600000平方米
产权年限:70年
户 数:总户数6000户
根据给出的地块信息，假定目前开发商已与政府土地管理部门已签订土地出让协议，另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用，清理场地费用，动迁工作劳务费用等合计105万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区（或商业区）开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。
或根据类似于哈罗城的情况（即该项目已在进行中，）在除了土地信息明确的基础上，对于项目开发商已有自己的初步定位的基础上，根据已有定位研究该项目的可行性。
如在相关的房地产开发公司实习也可结合所在项目进行可行性研究，
简要大纲如下：（根据自己项目情况可有变动，不要求一致，仅供参考）
一、项目总论
1、项目背景
2、可行性研究结论
3、主要技术经济指标表
4、存在问题及建议
二、项目市场分析和营销战略
1、市场概况
2、市场预测
3、营销战略
三、建设条件与场址选择
1、建设条件
2、场址选址
四、项目建设规模及功能标准
1、建设规模
2、功能标准
五、项目建设方案
1、建筑方案
2、平面布置方案
3、配套公用工程
六、项目实施进度安排
1、工程项目管理
2、项目实施进度
七、项目投资估算与资金筹措
1、投资估算
2、资金筹措
3、投资使用计划
八、项目财务分析与敏感性分析
1、生产成本和销售收入估算
2、财务评价
3、不确定性分析
4、敏感性分析
九、社会效益分析
1、社会效益分析
2、项目与所在地区互适性分析
十、风险分析
1、风险类别
2、风险应对措施
十一、可行性研究结论与建议
1、结论
2、建议
附件
1、项目承办单位营业执照、法人证书复印件
2、当地规划、国土、环保等部门关于项目的支持文件
3、自有资金存款证明
4、相关银行贷款承诺
5、其他相关证明材料
6、项目财务分析报表
三、毕业设计（论文）的主要内容（含主要技术参数）
1、总论：包括项目概况、开发商简况、项目建设的必要性、主要技术经济指标、主要研究结论等；
表1 项目主要经济技术指标表
| 序号 | 名 称 | 单 位 | 数 据 | 备 注 |
| 1 | 居住户数 | 户 | ||
| 2 | 居住人数 | 人 | ||
| 3 | 户均人口 | 人/户 | ||
| 4 | 总建筑面积 | 万m2 | ||
| 4.1 | 住宅建筑面积 | 万m2 | ||
| 4.2 | 公建建筑面积 | 万m2 | ||
| 4.3 | 商业建筑面积 | 万m2 | ||
| 5 | 地下车库 | 万m2 | ||
| 6 | 住宅平均层数 | 层 | ||
| 7 | 人口毛密度 | 人/hm2 | ||
| 8 | 停车率 | % | ||
| 9 | 停车位 | 辆 | ||
| 9.1 | 地面停车位 | 辆 | ||
| 9.2 | 地下停车位 | 辆 | ||
| 10 | 总建筑密度 | % | ||
| 11 | 小区容积率 | - | ||
| 12 | 人均绿地 | m2/人 | ||
| 13 | 绿地率 | % |
表2 项目公建设施一览表
| 序号 | 名 称 | 建筑面积(m2) | 备 注 | |
| 1 |
会 所 |
社区医疗 | ||
| 2 | 物业管理 | |||
| 3 | 居委会 | |||
| 4 | 社区服务中心 | |||
| 5 | 青少年活动中心 | |||
| 6 | 老年活动中心 | |||
| 7 | 公厕 | |||
| 8 | 青少年活动场地 | |||
| 9 | 老年活动场地 | |||
| 10 | 幼儿园 | |||
| 11 | 配电室\水泵房\换热站 | |||
| 12 | 合计 | |||
| 另： | 沿街商建（肉菜市场） | |||
| 地下车库 | ||||
2、市场调查分析：包括宏观房地产市场、项目所在城市房地产市场、项目区域市场调研结果和分析结论(项目区域在售房、新建房情况统计，以表格形式给出)，项目的SWOT分析，项目的客户定位（通过调研用统计图表形式给出）、产品定位（含价格定位）、形象定位等；以下列举几个可能用到的图表。
表3在售新房项目状况
| 项目所在区域新房市场调研 | |||||||
| 项目名称 | 建筑面积（㎡） | 在售（㎡） | 类型 | 均价（元/㎡） | 主力户型 | 面积（㎡） | 销售率 |
| 160000 | 80000 | 高层 | 8000 | 一室一厅 | 44—62 | 20% | |
| 44176 | 44176 | 小高层 | 6400 | 三室二厅 | 130—160 | 55% | |
表4项目附近存量房交易状况
| 项目区域存量房交易状况 | ||||||
| 物业名称 | 楼层 | 面积 | 交房 | 交易总价 | 折合单价 | 备注 |
| 滨河小区 | 1楼 | 84平 | 2000年 | 41万 | 4881元每平米 | 多层 |
| 滨河小区 | 5楼 | 84平 | 2000年 | 43万 | 5119元每平米 | 多层 |
表5目标客户区位构成
桥西区40%、桥东区20%、裕华区15%、其他城区15%、外地10%
3、建设条件论证：包括开发项目用地状况（气象、地质、地形等建设条件），资源供给及外部协作条件等；
4、规划设计方案；包括规划设计的指导思想、建筑规模与规划设计方案等。具体要求：项目的总平面图（CAD绘制）、主要简单户型图。（建筑方案要具体到每栋楼的设计，每栋楼不同的户型安排）
5、项目技术方案说明，如：结构设计说明、给排水设计说明、强弱电说明、节能分析，环境与生态影响分析等等；
6、项目管理：包括项目开发的主要工作阶段与内容，如招投标、开发进度安排等；具体要求：项目工程施工进度控制图（横道图）
7、市场推广方案：包括销售面积实现计划和销售收入实现计划以及项目的市场推广策略（销售周期图）；
8、总投资估算；包括项目总投资估算、资金筹措方案等（要有具体的测算，测算完成总结成表格的形式：成本估算表、项目资金使用计划表、资金来源与运用分析）
9、财务评价；包括项目评价参数的确定，盈利能力分析、清偿能力分析等（损益表、项目现金流量表、贷款还本付息表）；
10、不确定性分析与风险分析：进行盈亏平衡分析、敏感性分析等；
11.、社会评价
12、结论与开发建议。
以上包含内容仅供参考，可根据具体情况进行调整。表格部分只是举例列出重要表格，可根据所掌握资料添加表格。
四、毕业设计（论文）题目应完成的工作
1、熟悉毕业设计（论文）任务书，查阅有关资料，填写开题报告；
2、拟定调查方案，设计调查问卷，独立统计分析有关数据，进行初步定位（物业类型、目标市场、价格等），完成书面调研报告；
3、设计项目规划方案，列出主要技术经济指标；
4、安排项目开发进度，绘制横道图，编制租售计划表和拟定营销方案；
5、进行投资估算，拟定筹资方案；
6、测算基础数据、参数，编制财务报表，计算财务评价指标，进行财务评价；
7、进行盈亏平衡分析、单因素敏感性分析；
8、按规定完成一份完整的书面可行性研究报告（含附件，如图、表、问卷等），并提交电子文档。
五、主要工作阶段、内容及要求
1、准备阶段
接收毕业设计任务书，熟悉毕业实习、设计（论文）任务，查阅相关文献，收集有关资料，了解项目开发商对项目开发建设的设想，拟定市场调查方案（调查方式、内容、路线等）和建设条件调查方案。调查方案要切实可行，且能达到获取所需核心信息的目的。
2、完成开题报告
在熟悉设计任务的基础上，完成开题报告。
3、毕业实习、调查阶段
到实习单位和项目所在城市进行实习调研，按照拟定的调查方案实施全面的调查，包括收集反映房地产市场宏观形势的资料，调查项目所在地房地产市场有关居住、写字楼和商业物业的供求、位置、结构、租售比例、租售价格、空置率等状况，考察项目所在地周围环境状况和项目建设的资源供给及外部协作条件等。该阶段的工作要尽可能全面细致、深入实际，力争获取到有助于开展项目可研所需的直接和间接信息。
4、统计分析阶段
对调查阶段所收集到的资料进行整理，并对有关数据作必要的统计分析和预测，根据统计资料进行项目初步定位（形象定位、功能定位、目标市场定位、价格定位等）。要求论证要有理有据，不能前后矛盾，并有书面的研究成果。
5、技术研究阶段
根据统计分析阶段的研究成果，以及项目用地状况、开发商设想和有关城市规划的要求等，提出项目规划设计的指导思想、原则和方案。该阶段的成果要求要客观、科学，要突出项目的特色，要能体现设计方案的先进、适用性和满足市场的实际需求。
6、营销策划阶段
对拟开发项目实施进度进行安排；走访开发商、广告公司和新闻媒体机构等，收集有关信息，拟定营销方案（营销方式、手段、周期和频度，租售进度、比例、资金回笼计划等）。
7、经济研究阶段
在完成以上阶段的基础上，进行项目的投资估算和基础数据的测算，安排项目建设资金的筹措和使用计划，编制有关的财务报表，计算财务评价指标，进行财务评价；对项目进行风险分析。具体要求是，投资估算方法和估算指标的选用合适，基础数据的测算合理，资金筹措和使用计划的安排得当，财务报表编制规范，评价指标计算正确，财务评价客观实际，风险分析能较好地说明项目的风险状况。
8、征求意见、修改定稿阶段
对以上各阶段的研究成果进行整理，形成毕业设计（论文）初稿，并将初稿自检后，提交给指导教师进行审阅。然后按照反馈的意见对初稿进行必要的修改、补充和完善，经审核后，可打印正式论文。正式论文要求体系完整、内容详实、结构严谨、论证充分、层次分明、格式规范。
9、答辩准备阶段
将正式论文提交给指导教师，同时准备答辩所需的提纲、图、表等各种资料，做好答辩提纲，准备答辩。
具体时间安排如下：
（1）3.6 -3.19，阅读文献，整理资料，撰写任务书。
（2）3.20 -4.2，开展项目的实地调研和案头调研。实施调研，统计分析有关数据，进行项目的初步定位。
（3）4.3-4.9，对项目的技术手段进行分析与设计，必要时补充市场调研内容。
（4）4.10-5.14，项目总投资的估算和资金筹措计划，项目财务评价和项目分先分析投资估算，拟定筹资方案，进行财务评价及风险与不确定分析。
（5）5.15-5.28，征求意见、修订初稿，完成设计报告书的整理，打印、装订等工作，提交报告。
（6）6月初，答辩准备，并完成答辩工作。
应收集的资料及主要参考文献
1、2005年河北省建筑、安装工程概算定额
2、2004年河北省建设项目概算其他费用定额
3、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
4、相关地方国土资源与房屋管理部门国有土地使用权挂牌出让公告
5、《**市城市总体规划》
6、《全国统一建筑安装工程工期定额》
7、其他参考资料（学生补充）：
请大家在开始进行市场调研前，阅读相关文献，对研究方法有明确的认识，理清思路。